行政書士｜物権変動177条「第三者」の範囲と判例の覚え方

勉強155日目（2026年08月18日）

「177条の第三者って、結局誰が含まれて誰が含まれないの？」——この疑問、めちゃくちゃわかります。僕も最初は判例の結論を丸暗記しようとして大混乱しました。結論から言うと、177条の「第三者」は「登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者」に限定されます。つまり、不法占拠者や背信的悪意者は「第三者」に含まれません。今日は155日目の学習記録として、この超頻出テーマを判例ベースで整理していきます！

物権変動の意思主義とは｜176条と177条の関係を理解する

まず前提として、日本の民法は「意思主義」を採用しています。民法176条は「物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる」と定めています。つまり、売買契約が成立した瞬間に、登記や引渡しがなくても所有権は移転するんですね。

じゃあ登記って何のためにあるの？という疑問が出てきます。ここで登場するのが177条です。「不動産に関する物権の得喪及び変更は、登記をしなければ、第三者に対抗することができない」——これが対抗要件としての登記の役割です。

僕も最初は「え、所有権移ってるのに対抗できないってどういうこと？」と混乱しました。簡単に言うと、AがBに土地を売った後、同じ土地をCにも売った場合（二重譲渡）、BとCのどちらが勝つかは「先に登記した方」で決まるということです。所有権自体は意思表示で移転するけど、第三者との関係では登記がないと負けちゃう——これが意思主義と対抗要件主義の関係です。子育てで例えると、「お父さんがあげると言った時点でおもちゃは君のもの。でも、名前を書いておかないと弟に取られても文句言えないよ」という感じでしょうか（笑）。

177条「第三者」の定義｜判例の基準と覚え方

さて、ここからが本題です。177条の「第三者」とは誰を指すのか？この解釈が試験で超重要になります。

判例（大判明治41年12月15日）は、177条の第三者を「当事者及びその包括承継人以外の者で、登記の欠缺（けんけつ）を主張する正当な利益を有する者」と定義しました。この「正当な利益を有する者」という部分がポイントです。

覚え方としては、「登記がないことを主張して得する立場にあり、かつその主張が法的に保護されるべき人」と理解してください。単に利害関係があるだけじゃダメで、法律上保護に値する利益が必要なんです。

ここで注意すべきは、善意・悪意の問題です。177条の第三者は、原則として善意・悪意を問いません。つまり、「あ、この土地、前にBさんに売られてたの知ってたけど、先に登記しちゃお」というCさんも、原則として保護されます。なぜなら、登記制度の信頼を保護する必要があるからです。ただし、後述する「背信的悪意者」は例外となります。

Claudeに「177条の第三者の判例を時系列で整理して」と聞いたら、見事に整理してくれました。AI学習、本当に効率的です。

第三者に「含まれる者」の具体例と判例整理

では、177条の「第三者」に含まれる者を具体的に見ていきましょう。試験では「含まれる・含まれない」の二択で問われることが多いので、代表例を押さえておくことが大切です。

【第三者に含まれる者】

①二重譲渡の譲受人

これが最も典型的なパターンです。AがBに土地を売り、その後Cにも売った場合、CはBとの関係で「第三者」です。BとCは対抗関係に立ち、先に登記を備えた方が勝ちます。

②差押債権者

Aの土地をBが買ったが未登記のうちに、Aの債権者Cが当該土地を差し押さえた場合、CはBとの関係で「第三者」に含まれます（大判明治41年3月15日）。債権回収という正当な利益があるからです。

③賃借人からの転借人

土地の転借人も「第三者」に含まれます。賃借権という正当な利益を有するからです。

④一般債権者（詐害行為取消権を行使した者）

詐害行為取消訴訟で勝訴し、登記の抹消を受けた債権者も第三者に含まれます。

⑤仮登記の権利者

仮登記を備えた者も、本登記を経由すれば第三者として保護されます。

これらに共通するのは「自分の権利を守るために、相手の登記欠缺を主張する正当な理由がある」という点です。

第三者に「含まれない者」の判例｜背信的悪意者と不法占拠者

次に、「第三者」に含まれない者を見ていきましょう。こちらの方が試験では狙われやすいので、しっかり押さえてください。

【第三者に含まれない者】

①不法行為者・不法占拠者

他人の土地を不法に占拠している者は、そもそも正当な利益を有しないため、177条の第三者に含まれません（最判昭和25年12月19日）。「出て行け」と言われたら、「登記してないじゃん」という反論は通用しないということです。

②無権利者

土地の所有者でも何でもない全くの無関係者は、当然ながら第三者に含まれません。

③背信的悪意者

ここが最重要です！単なる悪意者（先に売られたことを知っていた者）は第三者に含まれますが、「背信的悪意者」は含まれません。背信的悪意者とは、「単に先行する譲渡を知っているだけでなく、先行譲受人を害する目的で取引した者」です（最判昭和43年8月2日）。

例えば、BがAから土地を買ったことを知りながら、「Bを困らせてやろう」という意図でAをそそのかしてCが買い受けたようなケース。このCは背信的悪意者として、登記があってもBに対抗できません。

④詐欺・強迫によって登記を妨げた者

相手を騙したり脅したりして登記申請を妨害した者も、第三者に含まれません。自分で登記を妨げておいて「登記がない」と主張するのは信義則に反するからです。

⑤当事者及びその包括承継人（相続人など）

契約の当事者や相続人は、そもそも定義上「第三者」ではありません。

2歳の息子に「お兄ちゃんのおもちゃを横取りしちゃダメ」と教えていますが、背信的悪意者もまさにそれ。法律の世界でも、ずるい人は保護されないんですね。

本試験での問われ方と過去問の出題傾向

このテーマは行政書士試験で繰り返し出題されています。出題パターンを押さえておきましょう。

【出題パターン①】「第三者に該当するか」の正誤判断

「Aが所有する甲土地をBに譲渡したが登記未了のうちに、Cが甲土地を不法占拠した。この場合、Cは177条の第三者に該当するか。」→該当しない（不法占拠者は正当な利益なし）

【出題パターン②】背信的悪意者の判断

「Bが甲土地をAから購入したことを知りながら、Cが専らBを困惑させる目的でAから同土地を購入し登記を備えた場合、CはBに対して所有権を主張できるか。」→できない（背信的悪意者）

【出題パターン③】複合問題

物権変動と債権者代位権、詐害行為取消権との組み合わせ問題も出題されます。「Aの債権者Cが詐害行為取消権を行使して勝訴した場合、Cは177条の第三者に該当するか」など。

【学習のコツ】

・「含まれる」「含まれない」を表にして整理する

・判例の結論だけでなく「なぜ」を理解する

・背信的悪意者の定義は正確に覚える（単なる悪意との違い）

過去問を解くときは、「この人は正当な利益を有するか？」という視点で考えると、判断しやすくなります。僕はClaudeに過去問の解説を求めて、自分の理解と照らし合わせる学習法を取り入れています。間違った理解をしていると指摘してくれるので助かっています。

177条の第三者を図解で整理｜試験直前の最終確認用

最後に、試験直前でもパッと確認できるよう、177条の第三者を整理します。

【177条の第三者に含まれる者】

✓ 二重譲渡の第二譲受人

✓ 差押債権者

✓ 抵当権者

✓ 地上権者・地役権者

✓ 賃借人・転借人

✓ 仮登記権利者

✓ 悪意の第三者（単なる悪意は保護される）

【177条の第三者に含まれない者】

✗ 背信的悪意者

✗ 不法占拠者・不法行為者

✗ 無権利者

✗ 詐欺・強迫で登記を妨げた者

✗ 当事者・包括承継人

✗ 転々譲渡における前主

【判断の基準】

「登記の欠缺を主張する正当な利益を有するか」

この整理を頭に入れておけば、本試験で迷うことはほぼありません。僕は0歳と2歳の子育て中で、まとまった勉強時間が取れないことも多いのですが、こういう「まとめ」を作っておくと、隙間時間にサッと確認できて便利です。寝かしつけ後の30分でも、効率よく復習できますよ。

高卒40代でも、正しい方法で学べば合格できる——そう信じて、残りの期間も頑張ります！

まとめ

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